私は不動産の業界に居ました。
そこで多くの方、７割ぐらいでしょうか。
どうも良くない物件を買っているように思っていました。
今物件をお持ちの方について、保有してあまり年月が経っていないのに収益が上がっていないというオーナーの方、お早めに売ることをオススメしたいです。
当たり前ですが、物件が老朽化すれば、修繕費などがあっという間に嵩んでいきます。
所謂出口戦略と言うか、最終的に物件はどのような状態になることを想像しているのでしょうか。
少子化及び人口減少に加えて、新築も増えて、賃貸については物件の供給過剰時代を迎えています。
東京都の千代田区では、空室率１３％というデータも見えます。
空室率１３％というのは、裏を返せば平均の入居率が８７％ということですね。
果たして不動産会社が出した目論見書どおりの入居率は維持出来ているでしょうか？
私は中に居たから分かるのですが、
不動産会社は物件を売りたいがため、入居率を甘めに算出しています。
入居率を９０％で計算していた目論見書で、８０％の入居率しか無ければ、ほとんどの場合赤字でしょう。
しかしその時の損失の補填などしてくれません。
そうこうしているうちに、入退去の原状回復費用などが膨らんで、キャッシュフローは一向に改善されないという事態にはなっておりませんか。
入居者は動物のように計算どおりに動いてはくれません。
不動産会社も入居付けを安く請け負いますが、入居付け出来なくても責任は取りません。
かくして毎月赤字を垂れ流す不良物件を抱えることとなります。
そもそもそんなに美味しい物件なら、不動産会社が自ら購入するのです。
あなたに売った時点で、あまり旨みがないと思ったのです。
ですから一棟丸ごとお持ちのオーナーさんで、キャッシュが残っていない方は、まだ景気がマシな今のうちに、損切りしてでも売り払うことをお勧めします。
消費税が１０％にあがって、景気の底は抜けていくでしょう。
少子化、高齢化も相まって、人口の動静はどうなるか、計算どおりには行きません。
特に首都圏の一棟物件をお持ちの方は、今のうちに売られた方が御身のためだと忠告申し上げたいですね。
様々の要素があるので、細かい点で反論しようと思えばいくらもあるかと思います。
しかし業界がおかしなことになっているのは確かです。
特に供給過剰は顕著です。
間もなく業界の淘汰が起きるかもしれませんが、その時オーナーさんが巻き込まれる、いわれはないのです。
まとめ
・物件が供給過剰になってきている
・そもそも目論見書から見通しの甘い入居率になっている可能性がある
・価値があるうちに売ってしまった方が傷が少ない
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